为增强融资能力上平台买地

2011年，城发公司接手呼市公租房代建任务，同年呼市第一个公租房小区——康居家园公租房小区开盘建设，与此同时第二个公租房小区——阳光美居同步运筹，其中康居家园项目投资约13亿元，共建4628套，阳光美居项目投资约15.5亿元，共建4800套。另外三处待建公租房小区城发欲投资32.5亿元，涉及住户达10354户。

在这样的建设背景下，建设资金的保障成为公租房能否顺利面世的绝对因素。就在全国范围如火如荼建设公租房的时刻，住房和城乡建设部部长姜伟新也在媒体上表示：“投资确实是一个大问题。”

以呼市康居家园公租房小区为例，因为目前小区绿化还未招标，据城发公司与呼市房管局初步估算，康居家园公租房小区成本价大约在每平米4300元左右。记者了解到,构成该成本价主要有四部分:      

    一、土地出让金：每平米1000元；

二、楼房单体建设：每平米2000元；

    三、精装修，每平米比毛坯房高400元；

    四、小区幼儿园、物业用房、垃圾转运站等基础设施建设每平米400元，一些政府收取的配套费，如暖气、天然气等配套费每平米300元，未来房本办理每平米100元，共计大约900元左右。

每平米4300元的价格中，其中每平米1000元的土地出让金，呼市政府根据政策支持，在流经呼市土地收储中心、呼市财政局后返还与城发公司，因此其成本在政策的大力支持下下降为每平米3300元，再减去国家和省级补助每平米600元，成本为每平米2700元。城发房地产公司总经理赵永强说，若按照每年1万套，每套60平米的面积计算，同时将配套设施面积计算在内，城发公司每建设1万套公租房其资金缺口将达到20亿元，如何解决如此大的资金缺口成为一个大问题。

据知，呼市是全国第二批可以用公积金贷款建设公租房的试点地区之一，虽然其资金筹集速度相对较快，模式较新，但贷款量远远不够填补呼市公租房建设资金缺口。

赵永强告诉记者：“为了增强城发自身的融资能力，城发总公司总经理赵俊生从战略角度出发，经过长远考虑决定剔除拿划拨土地与租赁土地的模式，采取以拿‘出让土地’的形式获得公租房土地使用权。虽然城发拿‘出让土地’的费用远远高于划拨土地、租赁土地的费用，但我们可以在四证俱全的条件下，向银行申请在建项目抵押贷款。与此同时，此举也为未来公租房的租售并举打下扎实基础。”

据知，在康居家园公租房小区项目中，城发公司为了增强融资能力，千方百计筹资2.3亿元用于缴纳土地出让金。赵永强说，这样创新的公租房建设融资模式符合呼市实际情况，且也值得其地区借鉴。

             公租房姓“公”贷款政府“兜底”

 据政策，各地政府每年需拿出土地交易总额的5%--7%补给保障房建设，去年呼市土地交易总额约160亿元，若按5%的比例计算，呼市保障房建设（保障房包括公租房建设、廉租房建设、棚户区改造）就会有8亿元的资金支持。赵永强告诉记者，今年呼市房管局打报告给市政府，希望呼市政府在8亿元保障房资金支持中，给城发公租房建设项目按照每平米1000元补给，到现在政府补给资金到账1.2亿元（占今年的补给，去年未到帐）全部用于阳光美居公租房小区建设征地。

赵永强说，若呼市政府公租房建设每平米补1000元成为事实，那么成本价空缺资金从每平米2700元将下降为每平米1700元，这部分空缺资金将采取贷款获得。

面对贷款的偿还问题，记者得知有三种渠道：第一，公租房建设中国家允许建设的配建商品房在出售后，其资金用于还贷；第二，公租房租金还贷；第三、政府拿出每年土地交易总额的5%—7% 还贷。

以康居家园公租房小区为例，赵永强给记者算了这样一笔账：1、康居家园按照20%的商品房配建率计算，约有5万平米的房产可按市场价8000元（预估）每平米出售，收益约4亿元，但4亿元距离13亿元贷款总额相差甚远；2、根据呼市出台的公租房管理办法，公租房租金相当于市场租金的70%，大概每套租金约350—400元，以5000套为例计算，康居家园公租房的租金年收入2400万元，距离支付1亿多元的贷款利息相差4倍多；因此，政府拿出每年土地交易总额的5%—7% 还贷成为主力。

当公租房建设在全国掀起一片热浪，并开始融资建设时，未来如何偿还银行贷款，也成为各地头疼的问题。如果无法顺利偿还本金，融资平台有可能面临资金链断裂的风险，将严重影响公租房建设进度。在呼市，保障房姓“公”，坚持政府主导，由政府为公租房建设贷款资金“兜底”，成为其创新融资模式后的一道强有力的保障。

                 贷款难，拿好地也难

去年以来，受货币政策影响，金融机构对保障房的支持力度十分有限。尽管央行、银监会等部门多次要求金融机构要大力支持保障房建设，但实际落实情况并不理想。

对银行而言，最大的担忧还是公租房、廉租房等租赁型保障房，投资巨大，回报慢，风险大，他们眼中的公租房建设项目并非香饽饽。

据记者了解，目前康居家园总投资13亿元，期中2.3亿元的土地出让金返还给城发公司后，再减去1.7亿元的中央资金补贴，还有9亿元的资金空缺，由于政府每平米补贴1000元的资金并未到账，所以目前这9亿元只能等待银行贷款。由于资金短缺，康居家园公租房小区今年的进度放缓，一些曾经垫资建设的施工单位也不愿再垫，康居家园公租房小区建设告急。

    同样，除去资金问题难以解决，公租房选址难也成为城发公司建设公租房系列难题中的一个重要导火索。按照国家要求，公租房选址应该选择配套设施完善、城市服务设施完善、交通便利的地方，只有这样夹心层的生活成本才能够降低，但因为实际情况不容突破，城发公司代建的几个公租房小区全部选择在了城郊结合地带。赵永强说：“客观地讲这将给日后政府的管理以及公租房政策推行带来很大麻烦。”他告诉记者，由于一些公租房选址选择了农用地，因为征地滞后，农用土地转建设用地报批周期长，影响四证（1、建设工程规划许可证；2、土地证；3、施工许可证4、土地规划许可证）手续取得，这将直接影响银行贷款申请，阳光美居公租房小区就面临这样的问题。

在规划选址、户型设计、小区环境、配套设施等方面，中央要求各地精心设计，力求让中低收入群体生活得舒适、有尊严，这是公租房政策的核心思想。但是，纵观全国，这项被认为将惠及上亿中低收入人群的庞大民生项目，建设中已屡屡暴露出资金、土地、分配公平等问题，不仅让地方政府深陷资金和道德困境，也令公众充满疑虑。

如何让公租房建设体系庇护于长期、稳定、成熟、有效的政府机制下，成为公租房建设可持续发展的必要保证。呼市已迈出了“创新融资手段”、“政府兜底还贷”的重要步伐，期待贷款与拿地难的问题会很快解决。