前言：一位美国经济学家曾预言：现代物流业是每个国家经济增长的“黑大陆”，是降低成本的“最后边界”，是降低资源消耗、提高劳动生产率之后的“第三利润源”。
正是因为各级政府越来越意识到“第三利润源”对一个地区一座城市的发展有着不可估量的价值，现代物流业成为当下甚至在今后相当一个时期内被竞相发展的“黄金”产业。2011年，切实减轻物流企业税收负担、加大对物流业的土地政策支持力度、促进物流车辆便利通行、加快物流管理体制改革等意见的“国九条”（《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》）的颁布，催生了一系列利好物流业发展的政策，也点燃了发展现代物流业、调整产业结构、提升城市功能的燎原之火。
曾经，在呼市，有个门脸房，前面有条马路，就可以办物流，这些分散于城市某个角落的货物配送单位不仅仅占用了城市公共资源，影响市容市貌，从产业发展角度看，如果不着眼于服务城市发展的大局尽早升级，迟早会被淘汰出局，这是首府许多人对许多“冠以物流称谓，实则做货物配送的物流公司”的看法。
城发决策层意识到，“城市物流不是简单的货物运送，只有站在服务城市发展的高度，让物流实现以产业带市场，引发商品流、资金流、信息流的集聚，才能在呼市形成物流基础、物流中心和配送中心互为补充、协调发展的物流基础设施格局，为呼市现代城市物流的健康发展奠定基础，这是城发牵头建设物流园区的初衷”。
货物转运站：欲解城区货物转运
2010年初，国务院将呼和浩特市列为全国 17个区域物流节点城市之一，也是交通运输部确定的全国179个国家公路运输枢纽城市之一。
《呼和浩特市物流业“十二五”发展规划》，呼和浩特市被定位为“呼包鄂经济区物流中心城市”、“西部地区城市配送体系建设示范城市”、“国家向北开放重要国际物流节点城市”，区域物流业中心城市的发展蓝图浮出水面。
在2011年政府工作报告中呼和浩特市明确提出“十二五”期间要积极发展服务业，发展第三方物流，着重整合物流资源、提升物流效率，重视发展现代物流业、建设物流园区，并以此作为推进产业机构调整、增加就业、培育新的经济增长点的重要举措。这些政策规定对现代物流中转站的规划和建设工作指明了发展方向。
2011年4月18日，市政府召开市长办公了，会上确定由城发投资建设货物转运站。货物转运站的建设，将解决物流对城市交通、道路、市容环境带来的冲击具有深远的意义。
提起货场的建设，时任城发副总经理货场项目建设负责人黄志民记忆犹新，“当年，市政府明确要尽快实施货场的建设和运营。为此，城发决策层开始了前期调研工作，就货场的选址，我们用了一个多月的时间，在市区周边考察，最终结合呼市未来长远发展规划，认为现代物流中转站的选址应选择在具有地域可扩展性特点的环城高速与京藏高速附近的交通节点上，即呼市环城高速公路（三环）外城区出入口地区。”
城发决策层认为，城发实施的综合物流园区属于城市公益性设施，投资大，资金回收周期长，利润薄。园区项目的实施，从当时看，能够有效解决“不让大车进城”的问题；从长远看，是为呼市城市功能的提升做了基础性的工作，为城市未来的发展奠定了良好的基础，物流园区未来的社会效益必定非同凡响。
从2011年开始，城发为城市缓解交通压力，为城市解决综合物流园区规划之缺、建设滞后，为解决城市物流基础、服务等方面的升级，开始了积极的探索。
缓解城市交通压力
“十五”、“十一五”期间，呼和浩特市快速发展，城市规模远远突破上一版城市总体规划的范围，城市交通管理水平相对滞后等各种原因，导致了交通拥堵现象日趋严重。而作为拥有大量交通流的物流业，也是导致交通拥堵的一个重要原因。
2010年以前，呼和浩特的物流企业大部分在中心城区，其中在二环以内的大型物流市场主要有：洪兴建材城、福利达糖酒批发市场、东瓦窑农贸市场、百联雄业、元和建材城、呼运物流公司、润宇装饰城、同创钢材市场、利丰汽车文化市场、呼市西苑肉联有限责任公司、金海五金机电城及东库街粮油建材批发市场等。
这些已经形成的物流中心和交易市场导致了大量的交通流。据不完全统计，呼和浩特市物流载货汽车39460辆313583吨，专用车辆(大件运输车、厢式货车等)占营运车辆总数的10%，其中绝大多数运入货车为五轴以上，载重量70—90吨（城区道路承载能力30-50吨）的大型货车，并经常超载，这些货车对不仅影响了城区的交通，而且严重损毁了城区道路，造成“年年修路、常常烂路，百姓出行难，怨声载道”。虽然交警部门已经采取措施，对大型货车进入市区进行了时间上的控制，但治标不治本。
呼和浩特市城区面积由2005年的 140平方公里扩展到2010年的 210平方公里，城区建设面积扩展迅速，原有的一批物流中转或专业物流市场已被融入市区。而现代物流、金融保险、会展、旅游、中介等现代服务业快速发展，服务业增加值由 448亿元增加到 1097亿元，呼和浩特市GDP年均增长28.6%，货运量的年均增长率也达到22%。
而货场的建设在满足呼市经济未来发展对物流产业需求的同时可从根本上解决物流对城市交通、道路、市容环境带来的冲击。
补城市功能规划之缺
从2000年到2011年，近十年，内蒙古自治区生产总值增速连续7年保持全国前三位，经济总量由2000年的1539亿元增加到2011年的14246.1亿元；人均GDP达到5.67万美元，从全国第24位上升到第6位，综合经济实力明显增强。作为首府城市，呼市的各项经济指标也明显上升，2011年呼市实现地区生产总值达到2177亿元，实现农业总产值195亿元，全部工业实现增加值580亿元，实现社会消费品零售总额890亿元，外贸进出口总额达20.24亿美元，公路运输业完成全社会货运量9350万吨，货运周转量319.33亿吨公里。
如此快速的经济发展，一方面加快了城市的现代化进程，同时也对城市功能的完善、提升有了更具体的迫切的需求。
“加上流动人口，呼市现在大概有近三四百万人口，每天吃喝拉撒需要大量的物资供应和流通，尽管目前有几个大一点的物流园区，但成规模的少，服务城市的质量和效果也不尽如人意。不论是市区内的一些货运快递，还是二环路边的一些物流，现在最突出的问题是在门口堆放各种物资材料，占用便道占用城市公共资源，影响市容市貌。那些停靠在二环路边运送货物的大车，白天交警管着不让进城，晚上11点到第二天早上5点进出城，对城区道路的碾压、对周围环境的噪音尘土废气污染都特别严重，城市为此付出的代价极高”。时任货场项目部经理杨杰说, “作为现代化的首府城市，经济社会的快速发展的同时也凸显出了城市规划的缺陷，直至今天，在呼市城区规划中还没有物流用地的规划，我们现在的物流园区建设是在偿还历史欠账，建设物流园区，是从基础设施的配套方面解决城市发展的需求。”
整合“多小散弱”的物流
据统计，截止到2011年，呼和浩特拥有各种规模物流企业870多家。其中，物流运输企业 210户，仓储企业 32户，大型零售网点 128家， 5000平方米以上的网点 69家，华联、王府井、国美等大型物流连锁企业相继落户我市；专业市场 96家，上亿元的商品交易市场达到 34家，其中以润宇装饰城、利丰汽车文化广场、美通无公害农产品批发中心为代表的交易市场，已占据自治区中部地区集散及配送中心地位，其商品已辐射蒙古、我国西北地区和内蒙古中西部，形成了以大型批发零售网点为骨干，中小网点星罗棋布的多成分、多层次、多业态的商业网点体系。
尽管物流公司数量不少，但资源分散，在经营业态上各自为战，经营粗放，不能形成完整的物流服务链，仍处于物流业的初级形态，呼市物流业的现状并不乐观，“多、小、散、弱”的局面依旧存在，发展显得自发而无序。
呼和浩特市“十二五规划”将着重整合物流资源，提升物流效率，即将二环以内分散的大、中、小型的物流重新进行资源整合，在三环外建设科学化、集约化、规模化、专业化、现代化及功能完善的大型综合物流园区势在必行。
补首府“大型综合物流园区”之缺
通过合理的大型车辆交通组织、管制措施，同时提供物流货物的存放、卸载、换载等综合条件，减轻二环内交通拥堵，解决载重车辆对市区道路的损毁，合理改善城市交通状况；对呼市零散物流进行整合布局，解决门前便道乱停车乱堆货，造成拥堵破坏环境影响市容的问题。表面上看，为“不让大车进城”进行城区外环物流园区的建设有些小题大做，但从城市发展的角度看，此举产生的环境效益、社会效益、经济效益可用“蝴蝶效应”来比喻。
时任城发董事长牧峰说，“十年前，能源、化工、建材、乳制品加工产业等呼市工业支柱产业一直保持快速增长势头，工业企业的发展壮大要求要有与之相适应的物流的发展；作为重要粮食集散地，建设与粮食市场相配套的仓储物流中心，活跃农产品流通市场，需要物流保障；呼市社会消费品零售额不断刷新。社会消费品产业的发展需要与之协调的物流支撑……”。
2011年，呼市地区还没有与需求相匹配的大型综合物流园区，呼市及其周边地区物流基础设施薄弱，物流业总体发展滞后。城发在呼市城区东、南、西三环外节点处分别建设恼包物流园区、金河物流园区、亿阳物流园区，货物年吞吐量预计可以达到600万吨，不仅仅可以填补首府城市大型综合物流园区的空白，而且可以合理布局物流分拨，容纳物流企业稳定经营，利于培育第三方物流企业和促进资源整合，为生产流通企业提供各种现代服务功能的综合配套系统，在引领促进现代城市物流健康发展的同时，带动经济发展、扩大就业，对城市的可持续发展影响深远。
从“货场”到“现代物流园区”
作为内蒙古自治区的首府城市，如何更好地体现“一流首府经济”的内涵、让首府的首善功能尽情发挥，现代物流体系的建设成为一个很好的载体。
“城区面积不断扩大、市区交通拥堵、现有货场货站布局不合理影响市容环境、货车进入城区损毁道路严重、解决物流服务最后一公里难题”等是城市管理者必须直面求解的难题，呼市政府从“解决不让大车进城的问题”着手，开始了务实的“现代物流基础设施建设”。
2011年，在推进建设物流集散枢纽和专业化物流园区的过程中，城发肩负重任，按照市委政府的要求，承担了在呼市外环节点处建设总投资20.46亿元的恼包、金河、亿阳三个物流园区的任务。城发是从解决城市基础设施建设问题、健全完善城市功能、解决好物流最后一公里难题、搭建社会协作大平台等方面为呼市现代物流体系建设奠定基础。
城发决策层认为，城发投资建设的三个物流园区，必须坚持高起点规划，高标准要求，高速度建设，高效益发展的原则。要把城发物流园区建设成为布局科学、环境优美、功能配套、装备先进、市场特色浓厚、辐射范围宽广、带动能力强、极具区位优势、政策优势和体制优势的大型现代化物流园区，使之成为西部最具竞争力的物流园区之一。
而物流园区未来的发展采用什么样的模式，也是城发决策层要谋篇布局。
随着物流产业的兴起、趋热,物流地产在发达地区急剧升温,迅速成为地区经济发展的“新奶酪”;相比之下,中西部地区特别是西北地区的物流地产市场总体处于“沉睡”状态,严重制约了该地区物流产业乃至整体经济的发展。
“城发物流园区将采用物流地产型的物流园区发展模式。这种模式，是将物流园区作为工业地产项目，通过给予城发适应工业项目开发的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等相关政策，由公司进行物流园区的道路、仓库和其它物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让的方式给物流企业，日常物流业务由物流公司操作，城发只负责投资开发和物业管理。城发可以通过物流园区的开发、建设、运营获得土地增值、园区物流设施设备出租、停车费用、物业费、以及其它收益等盈利收入，这些收入的获得可为物流园区的可持续发展以及城市发展提供保障。”时任城发董事长牧峰如是说。
从2011年4月市政府明确由城发承担建设，经过前期近一年的运作，城发的“货场项目”由初步的构思进入到紧锣密鼓的基建阶段，分布在呼市三个出城口附近的三个物流园区“呼之欲出”，城发开启了为城市现代物流谋篇布局。
2012年4月8日，年吞吐量640万吨的恼包公路物流园区正式开工，园区位于东三环与京藏高速和G6、G7、G110国道互通之处，北邻京藏高速，西邻呼市环城高速、南邻G110国道，占地1178.69亩。同年，位于G209国道与南三环交口南侧的金河物流园区开工，园区占地面积515亩，年吞吐量300万吨。同年，占地面积700亩、年货物吞吐量约300万吨的金川亿阳物流园区宾馆、停车场开始试营业。
时任货场项目经理杨杰说，“城发物流园区是按照边建设、边运行的思路，到2013年恼包、金河园区已具备停车、换载、卸载、餐饮功能。并为使园区尽快投入运营，2012年城发与社会民营企业合作，成立了城发恼包货场有限公司、城发金河物流有限公司及城发亿阳南绕城公路物流有限公司。2013年城发公司与城发供热公司共同出资成立了城发物流公司，实现物流融资对各物流项目的统筹管理。城发是全力以赴为城市解决物流‘最后一公里问题’集结能量。”
为呼市现代物流体系建设打好基础
城发的物流从布局和建设上都承载着呼市政府完善城市功能、提升物流产业品质的决心和信心，三个物流园区的建设，可以说在物流产业链前端为呼市现代物流业的发展搭建好了坚实的硬件基础。
打造一级物流体系——园区仓储
城发物流项目于2012年开工建设，2015年底三座物流园陆续投入使用。项目累计完成投资约15.07亿元，建成仓储、物流等相关设施约23.2万平方米。其中：
恼包物流园区项目占地1178.69亩，一期609亩，建成仓储、物流配套设施约15.5万平方米；金河物流园项目占地450亩，建成仓储、物流配套设施约3.9万平方米；亿阳物流园区共有仓储物流设施3.38万平米。
2016年，恼包物流园区确定为呼和浩特快递电商产业园，快递电商物流园是呼市首家经市政府批准成立的集百货储运、快递电商为一体的现代化综合物流园。
目前，三个园区驻园企业45家，年营业收入约3300万元。恼包园区作为我市快递电商产业园，分拨快递、快件接近100万单/日，吞吐分拣快递、快运件约3.51亿件/年。
打造物流配送体系
为提高呼市物流服务水平，构建规范化、规模化、网络化的现代物流服务环境，满足呼市经济发展和城乡居民生产生活的需要，整合呼市各种物流资源，建立完善的呼市城市共同配送体系，打造“城发城市共同配送”品牌。2013年，成立了城发物流配送中心，购置厢式货车50台，开始承接零担及固定配送业务。
2014年7月，城发物流配送中心正式启动运营，物流配送中心的启动，实现了“便民、利民、惠民”的目标。
时任物流公司经理史士林说“城市共同配送体系是指在一个城市区域范围内，通过发挥物联网信息在生产要素配置中的优化和集成作用，对市区内主要的连锁企业和生产加工企业的运输配送系统进行一定的整合和规划，由配送企业综合多个用户的要求，统筹安排配送时间、次数、路线和和货物数量，经过配送中心的多功能服务，进行优化组合后的配送体系。”
2015年,为了实现终端销售带动园区经营和物流发展，增大公司在呼市物流行业市场份额的目标，成立了城发为家城商贸有限公司.
2015年开设6家为家城终端销售点，铺设20家快递超市网点作为末端配送，基本形成了园区（仓储）——市内业务中心（物流配送）——末端配送点的三级物流体系。
现物流配送中心以“承接固定业务与配送车辆外包租赁并行”的运营模式为重点，以实现降成本、增收入的目标。现有厢式货车56辆，承接医药、餐饮等7家固定配送业务。2020年，配送中心按照“轻资产、重运营”的思路启动供应链管理业务，拟通过仓管、分拣、配送等一体化的管理服务模式对我市快消品企业进行整合。
拓展供应链管理项目
近年来，由于道路通行证制度取消，没有路权通行优势，公司物流配送中心业务开始萎缩。“物流公司调整了车辆运营模式，在对现有固定配送业务进行维护的基础上，结合园区仓储和商户资源启动了供应链管理项目。”物流公司经理丁雪峰如是说。
2019年开始摸索以商户提前预付租金的方式为其加工订制库房的建设模式。通过这种建设合作模式，两年时间定制了40000平米面积的分拣车间和仓库。
而加工制作仓库主要由内蒙古博峰完成，现博峰公司已形成年加工制作十万平米标准库房的加工能力。
历时2年时间，2015年8月，城发物流公司通过增资扩股的方式，增资2.808亿元完成博峰公司并购，实现对博峰公司90%控股权。
时任城发副董事长杜雄勇说，“通过并购博峰公司股份，实现城发对城发亿阳南绕城公路物流有限公司绝对控股。”
博峰公司利用原有机加工设备，现为各物流园区、配送中心乃至供热公司做好生产加工及物业维护服务，形成年加工制作十万平米标准库房的加工能力。博峰公司还为供热公司及物业公司开发制作了移动热源车、电动车停车栏等设备，降低了建设成本，确保了工期。
城发物流“十四五”发展谋新局
2021年是“十四五”规划开局之年，也是全面建设社会主义现代化国家“第二个一百年”的起步之作，更是城发发展20年后一个新起点。按照市委、政府确立的“让首府现代产业体系更具特色，要做优做新三产”的目标，要大力发展现代物流业。
城发副总经理、城发物流董事长赵永强说，城发物流发展了10年，进入2021年，城发物流也进入了一个关键阶段，布局城发物流园区未来发展至关重要，实现城发物流产业更具特色，城发将为这个理想的实现不懈努力。
探索新型运营管理模式
物流将探索与驻园企业“利益捆绑”的经营模式，利用双方优势，积极与各驻园企业紧密联合，创造协同效应，形成“园区为驻园企业服务，驻园企业良好经营”的态势，为园区创造经济效益的良性循环。同时，通过实地考察、经验交流学习，积极借鉴优秀物流园区运营管理方面的成功经验，并将城发物流园的优势和发展机遇带出去，吸引融入外来资本，形成“投资＋企业管理”的经营模式。
搭建信息共享平台
信息服务是现代物流园区建设的一项重要内容，目前，城发物流园区部分驻园快递企业已具备大数据库，但相互独立。下一步，园区在进一步完善原有信息基础设施的同时，积极和入园企业协商，共同制定信息化建设发展方案，将信息化建设作为重点发展方向，着手搭建招商服务综合信息平台，做强园区信息化服务功能。通过建设“大平台、大数据库”，将各驻园企业的数据进行整合，为园区安全监管、信息共享创造条件。使园区在智慧物流的运营管理智能化、共享服务平台化、信息服务系统化再到最终实现价值再造。
打造多元化产业园区
本着“以点带面、主导经营”的原则，开发专业性物流市场，如：商品批发、综合商贸、货运物（站）等，以拉动物流需求，从而形成人流、商流、物流、信息流的综合开发环境。同时，进一步开发供应链业务模块，通过管理服务提升物流项目的整体经济效益，从而带动物流园区持续健康发展。
